Trois promesses, un seul objet
TOISE n'a pas quinze outils. Il a un objet — l'actif — et trois moments : le trouver, le comprendre, trancher. Cadastre, PLU, DVF, propriétaires, documents, finance et 3D ne sont pas des rubriques du site : ce sont les rouages qui servent ces trois moments.
Trouver
Analyser
Décider
Ce qui nous distingue
Rien n'est inventé
Un modèle de langage à qui l'on demande une hauteur maximale produit un nombre plausible et faux, et un investisseur s'engage dessus. Chez TOISE, le modèle lit et traduit ; il ne calcule jamais. Les taux sortent d'un moteur financier déterministe, les surfaces d'un calcul géométrique, les règles d'urbanisme des prescriptions officielles citées mot pour mot.
Chaque valeur porte donc six attributs : sa source, sa méthode, sa référence, son lien, sa date et son rang de confiance. Une source publique qui ne répond pas affiche « indisponible » avec son motif, jamais un blanc. « Je ne sais pas » et « il n'y a rien » ne sont pas la même réponse.
Pourquoi pas de note sur 100
Agréger une valeur officielle, une observation de marché et une hypothèse d'utilisateur en un seul score revient à fabriquer un chiffre dont on ne peut plus dire d'où il vient — exactement ce que nous refusons.
TOISE rend donc un verdict et, à côté, la part d'hypothèses qui le soutient. Au-delà des deux tiers, l'interface le dit : le calcul sert à écarter, pas à retenir.
Piste d'audit exportable, ligne à ligne.
Le dépôt de documents
Le pont entre la donnée publique et votre dossier
En France, la vacance, les loyers, les baux et la durée ferme ne sont pas publics. Aucune plateforme ne peut les cribler — nous non plus. Ils n'existent que dans le document que vous avez reçu.
Déposer ce document n'est donc pas un confort : c'est la seule porte d'entrée existante vers un underwriting réel. TOISE lit le teaser, l'état locatif, le bail ou les comptes, en extrait les valeurs avec l'extrait dont chacune provient, recalcule le rendement, et signale l'écart quand le chiffre annoncé ne tient pas.
Déposer un dossier →Un dossier, de bout en bout
Ce que TOISE a réellement produit
Les chiffres ci-dessous ne sont pas une démonstration composée : ce sont les sorties du moteur sur une parcelle réelle, reproductibles en tapant l'adresse.
Unité foncière reconstituée : deux parcelles réellement contiguës — le contact d'angle est écarté — soit 1 842 m² d'emprise constructible au lieu de 1 090 m² parcelle par parcelle.
Zone UAa lue au Géoportail de l'urbanisme par géométrie, pas par commune : la partition est intercommunale. 6 500 m² de plancher. Marché à 4 247 €/m², médiane de 170 mutations DVF.
Huit programmes comparés sur une métrique commune. Logement l'emporte à 2 273 569 €, devant le mixte de 16,4 %. Quatre programmes de rendement écartés avec leur motif chiffré.
| Programme | Peut payer le terrain | Tenable |
|---|---|---|
| Logement | 2 273 569 € | oui |
| Mixte commerce / logement | 1 953 000 € | oui |
| Mixte bureaux / logement | 1 250 000 € | oui |
| Commerce | 670 000 € | oui |
| Locaux d'activités | — | non — rendement sur coût de 8,60 % pour 8,75 % exigés |
Deux autres dossiers — un actif de commerce en value-add et un immeuble tertiaire transformable — sont en cours de documentation avec leurs détenteurs. Nous ne publions que des cas réellement traités.
La chaîne, pas la fonctionnalité
Le coût réel n'est pas l'abonnement, c'est la rupture
Le propriétaire est chez un éditeur, l'urbanisme chez le deuxième, la capacité chez le troisième, l'emplacement commercial chez le quatrième — et le modèle financier finit dans votre tableur. À chaque passage vous recopiez une valeur, et vous perdez ce qui comptait : d'où elle venait. Une décision à huit chiffres finit adossée à des cellules dont plus personne ne sait les justifier.
TOISE ne cherche pas à cocher plus de cases que chacun d'eux dans son domaine. Il tient la chaîne entière sans rupture de traçabilité.
| Ce dont vous avez besoin | Prospection foncière | Urbanisme & capacité | Emplacement commercial | TOISE |
|---|---|---|---|---|
| Propriétaire d'une parcelle | oui | — | — | oui |
| Patrimoine national d'une société | oui | — | — | oui |
| Zonage et prescriptions du PLU | oui | oui | — | oui |
| Capacité constructible, plan et volume 3D | — | oui | — | oui |
| Prix réels des mutations (DVF) | oui | partiel | oui | oui |
| Rendement, TRI, prix d'acquisition maximal | — | partiel | — | oui |
| Lecture d'un teaser ou d'un bail déposé | — | — | — | oui |
| Source et article cités sur chaque valeur | partiel | partiel | — | oui |
| Ordre de grandeur annuel, un poste de travail | 1 500 – 6 000 € | 2 000 – 9 000 € | 1 000 – 4 000 € | à partir de 0 € |
Ordres de grandeur publics constatés sur le marché français, hors remises et hors modules optionnels. Ils varient fortement selon le nombre d'utilisateurs et l'étendue géographique souscrite.
La conséquence
Une fraction du coût des outils fragmentés
TOISE est construit, écrit et opéré intégralement par l'intelligence artificielle, sous la direction d'un seul fondateur. Pas d'équipe de trente développeurs, pas de force de vente, pas d'étages de bureaux. L'infrastructure est sans serveur et facturée à l'usage.
Ce n'est pas une promotion de lancement qui remontera quand la base sera captive : notre structure de coût est radicalement plus légère que celle d'un éditeur traditionnel, et nous répercutons cette différence dans le prix. Le prix bas n'est pas l'argument — c'est ce qui reste une fois l'architecture faite.
En cumulant les trois abonnements qu'il faut aujourd'hui souscrire pour couvrir la même chaîne — prospection foncière, urbanisme et capacité, emplacement commercial — et sans le modèle financier, qui reste dans votre tableur.
Voir les tarifs →D'où viennent les données
Exclusivement des sources publiques françaises officielles — cadastre, urbanisme, valeurs foncières, registres d'entreprises, risques, performance énergétique — interrogées en direct, jamais aspirées sans autorisation ni revendues.
Nous n'en publions pas la liste détaillée. Ce n'est pas une réticence à la transparence : c'est que la transparence utile est celle qui s'adresse à vous, sur votre dossier. Dans la fiche, chaque valeur porte le nom exact de la source dont elle sort, sa référence et sa date — de quoi la revérifier une par une, ce qu'un tableau générique ne permet pas.
Ce que TOISE est, et ce qu'il n'est pas
TOISE n'est pas un annuaire de tous les propriétaires de France. C'est une plateforme d'intelligence patrimoniale sur les personnes morales : sociétés, SCI, foncières, bailleurs, établissements publics. Les particuliers sont exclus du fichier DGFiP à la source — ce n'est pas une lacune de notre base, c'est le périmètre légal de la donnée ouverte. Sur une parcelle détenue par un particulier, TOISE le dit, et continue de répondre à la question qui manque vraiment : ce que la parcelle permet.
Le fichier désigne par ailleurs des propriétaires, pas des exploitants : une enseigne locataire n'y figure pas pour les murs qu'elle occupe. Et l'exploitation — vacance, loyers, baux, durée ferme — n'est pas publique en France : elle n'entre que par les documents que vous déposez.
Quand la plateforme ne suffit pas
TOISE Expert — faites vérifier l'opération
Un mémo chiffré sur un dossier précis, relu par un humain avant envoi. Vous envoyez ce que vous avez — annonce, bail, comptes, plans — sans format imposé. Les calculs restent déterministes, chaque hypothèse est tracée et discutable.
| Formule | Ce que vous recevez | Prix |
|---|---|---|
| Relecture express | Un avis court sur une analyse déjà produite par la plateforme | Gratuit |
| Second Avis standard | Mémo chiffré, hypothèses tracées, points à vérifier avant offre | à partir de 500 € |
| Second Avis approfondi | Étude complète, scénarios, sensibilité, contradictoire | 3 000 – 6 000 € |
| Abonnement Family Office | Accès continu, dossiers récurrents, priorité de traitement | sur devis |
Parlons de votre premier dossier
Décrivez ce que vous cherchez : territoire, typologie, ticket, rendement visé. Réponse sous 24 heures ouvrées, par un humain.
ABBAQ SAS — contact@toiseai.com